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產(chǎn)業(yè)難題：單靠運營持有物業(yè)能養(yǎng)活團隊嗎
更新時間 2015-12-04 15:12:00 -
在房地產(chǎn)的黃金時代，房地產(chǎn)企業(yè)在持有物業(yè)時，往往是迫不得已。有些企業(yè)通過低價獲得商住地塊，再用銷售商住物業(yè)的利潤，來持有一個商業(yè)物業(yè)。這個模式?jīng)Q定了商用物業(yè)本身的效益不用很高，只要能有一定的租金就可以了。在開發(fā)商轉型為持有物業(yè)的運營企業(yè)以后，單靠運營持有物業(yè)所賺取的租金，足夠養(yǎng)活團隊嗎？這個問題需要從多個維度著手。
當房地產(chǎn)步入存量時代，開發(fā)商開始將重心從銷售轉向自持物業(yè)，并積極擁抱運營，從商業(yè)地產(chǎn)到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，再到住宅、度假、旅游，各種形態(tài)的產(chǎn)品均被這場風潮裹挾。
然而，砍掉銷售、全部自持、不再快速擴張，意味著回報被拉長，現(xiàn)金流遭受考驗，對人員的需求量沒有那么大。在大轉型的時代，房企裁員已經(jīng)不是個案，SOHO中國甚至砍掉了300人團隊。
單靠運營持有物業(yè)所賺取的租金，足夠養(yǎng)活團隊嗎？這個問題需要從多個維度著手。領域需要細分，供應不足的產(chǎn)品，僅靠運營賺取租金，回報率或許不會太差。然而，在競爭白熱化的產(chǎn)品中，只依靠租金營利，或許意味著在第一步吸引人流量上，就會被競爭對手遠遠甩開。
租金定多少？看行情
其實，自持物業(yè)能否帶來豐厚利潤、養(yǎng)活團隊，關鍵要看企業(yè)對產(chǎn)品的盈利規(guī)劃，以及行業(yè)供需情況。房地產(chǎn)有多種產(chǎn)品業(yè)態(tài)，不同領域需要面對的問題截然不同。
以前不是沒有自持案例，萬達即擁有中國商業(yè)地產(chǎn)最大的自持規(guī)模，并坐享了黃金時代不動產(chǎn)增值紅利。不過，那時房地產(chǎn)企業(yè)持有物業(yè)，往往是“迫不得已”。
比如萬達模式——以售養(yǎng)商，通過持有商業(yè)物業(yè)貢獻稅收這種方式，從政府處低價獲取土地，然后再通過銷售商住物業(yè)回籠資金并獲取高額利潤，維持商業(yè)物業(yè)的運營。
因為靠銷售就已賺得盆滿缽滿，所以在這種模式下，對商業(yè)物業(yè)的自身效益要求并不高，只要能有適宜的租金回報即可。關鍵是運營好這個項目，帶動區(qū)域發(fā)展，給政府帶來稅收，才能拿著招牌繼續(xù)到下一個城市拿低價地。
當開發(fā)商向持有物業(yè)運營轉型后，在沒有銷售部分做支撐的情況下，怎么玩？
從去年以來，萬科開始轉型，方向之一是加碼自持物流地產(chǎn)。就起步之初而言，它主要賺取的是租金。能支撐這種商業(yè)邏輯的原因在于，國內(nèi)物流地產(chǎn)有效供給不足。
普洛斯的數(shù)據(jù)顯示，雖然目前國內(nèi)的物流設施計容建面約為5.5億平方米，但是符合現(xiàn)代物流設施要求的高標庫僅為1億平方米，占比不足25%，超過75%的倉庫都是非高標庫，其中很多是農(nóng)民倉庫。
事實上，在深圳的物流領域，不少業(yè)內(nèi)人士告訴記者，二房東相當多，他們的客源相對穩(wěn)定，租金回報率高。今年初，戴德梁行華南區(qū)總部董事就表示，由于深圳優(yōu)質(zhì)倉儲供不應求，租金持續(xù)走高。
只從租金牟利？有風險
只從租金牟利，極有可能導致營收、利潤大幅縮水，難以支撐現(xiàn)有的團隊規(guī)模。而且，這種盈利模式想象空間有限，企業(yè)的護城墻不夠厚，只要市場存在高額回報，就容易擠進競爭對手，將藍海變成紅海。然而，如果持有物業(yè)回報率不高，在資本市場看衰因素的累積下，則會雪上加霜。
SOHO中國的轉型堪稱艱難。2012年8月，SOHO中國在年中財報發(fā)出之后，宣布所有項目不再銷售，轉型持有。3年后，2015年8月，SOHO中國的財報首次不包含物業(yè)銷售貢獻，盡管物業(yè)租金和出租率都有提升，但是上半年營業(yè)收入3.93億元，同比下降92%，公司權益股東應占純利1.35億元，同比下降約95%。
與利潤巨幅下降形成同步的是裁員。SOHO中國一夜之間裁掉了300多人。上述300人隸屬銷售團隊，自身能力與現(xiàn)有業(yè)務不匹配，被裁掉有情可原，不過，SOHO中國團隊縮水也是不爭的事實。
這背后，究竟是如潘石屹所言，“搭建了互聯(lián)網(wǎng)平臺，逐漸建立了收租靠銀行自動轉賬，不再依靠大量人力”。還是利潤下降過快，難以支撐運營團隊呢？
值得注意的是，裁員同時，SOHO中國也不是不需要推銷，只不過它將業(yè)務包給了“臨時工”。今年10月份，SOHO 3Q將推出“眾包模式”，即將銷售放到網(wǎng)上，任何人可以通過線上平臺成為SOHO 3Q銷售員，訂單完成，獲得相應傭金。
在倉儲物流行業(yè)被廣泛看好之際，不少老兵似乎并不滿足于租金。獲騰訊入股的華南城，手里也有倉儲物流，而且體量不小，但他們要做的不只是從租金或運輸里獲取利潤。
在11月的中報說明會上，華南城投資者關系副總監(jiān)唐起延稱，倉儲物流、電子商務作為持續(xù)收入板塊中發(fā)展最快的部分，是公司提出的第四代綜合商貿(mào)物流平臺中“最核心的點”，未來將分拆上市。
具體而言，他們將倉儲物流和自己手中的奧特萊斯、華南城商貿(mào)體等資源做了一個資源鏈接，這些倉儲物流即可以為線下實體直接供貨（這是現(xiàn)在的營利點），又可以在線下賣場變成體驗店后，成為一個自營發(fā)貨網(wǎng)。而且，華南城還在線下推出了“卡車版滴滴打車”業(yè)務，將空載的卡車和入駐項目的50萬中小企業(yè)結合，形成零散運力。
租金外盈利？有可能
在那些供應已經(jīng)存在過剩的領域內(nèi)，能否從租金之外產(chǎn)生盈利？
比如辦公領域，各個城市寫字樓過剩的例子比比皆是。比如去年第一太平戴維斯報告稱，在其跟蹤的華北區(qū)主要二線城市甲級寫字樓市場上，未來3～5年供給過剩問題將進一步加劇，7個二線城市三年后市場總存量將驟增194%。華南部分城市的情況也不容樂觀，廣州因為甲級寫字樓供應量過大，被多家機構預測會在未來兩年內(nèi)延續(xù)相對過剩狀態(tài)，不少寫字樓開始降價換量。
因此，自持產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等，需要從不同維度入手，提高產(chǎn)品競爭力，除了賺租金的錢，還要開拓其他盈利線。
其實，SOHO中國的租金定價已經(jīng)不算低。SOHO中國投資者關系副總監(jiān)Sonia Han在9月中銀國際地產(chǎn)沙龍中表示，封閉區(qū)域工位租金1300元/周，開放式的區(qū)域租金1000元/周。
據(jù)其稱，北京和上海項目的租金回報率可以達到30%。不過，需要注意的是，這不是SOHO中國平均回報率，只是在經(jīng)營不錯的區(qū)域項目上。
事實上，租金過高，服務內(nèi)容單一，在供過于求的市場，是極易影響出租率的。運作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、寫字樓類產(chǎn)品，需要有更多的服務內(nèi)容，遠不是簡單的WIFI、咖啡、辦公桌就可以。
觀察國外的辦公產(chǎn)品迭代，不難發(fā)現(xiàn)：Regus是傳統(tǒng)甲級寫字樓的思維，Coworking Space引進了創(chuàng)業(yè)概念，在Y combinator里出現(xiàn)投資、創(chuàng)業(yè)孵化，Wework又提供了社群互助、產(chǎn)業(yè)鏈。
這使得現(xiàn)階段的運營者，除了收獲租金差價（比如長租與短租的差價），還可以考慮收取服務費（比如財務法律咨詢），以及投資收益（創(chuàng)業(yè)孵化），甚至可以不收租金，在形成線上產(chǎn)業(yè)社區(qū)后，通過社群經(jīng)濟謀取利潤。比如，成都天府軟件園的十分咖啡已開始試水免費辦公，以換取股權。
在花樣年的深圳ICPARK項目上。花樣年董事會主席潘軍就認為，在聯(lián)合辦公的產(chǎn)品中，收取基礎的物業(yè)費和增值服務費用基本可以維持企業(yè)正常運營，但聯(lián)合辦公的商機并不止于此，更重要的是懂得挖掘客戶的潛在價值，并帶來更多服務可能的企業(yè)。
瑞信亞洲區(qū)首席經(jīng)濟學家陶冬稱，后工業(yè)時代，需要新型供應。
或者，某種意義上而言，現(xiàn)在的寫字樓市場和物流地產(chǎn)一樣，供應量并不少，供應結構卻失衡。轉型自持物業(yè)的房企，如果只賺租金的錢，遲早要面對紅海廝殺，如果解放賺錢的頭腦，提供更多服務內(nèi)容，將為企業(yè)打造堅固的城墻。
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